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Rera常见问题解答

RERA是2016年房地产(管理和发展)法案的首字母缩写(简称)。它也被用来指房地产监管机构，根据法案，要求在每个州和德州成立。

通过RERA，政府首次在该领域编纂了最佳实践。消费者利益得到照顾，涵盖所有商业和住宅房地产。在消费者不满情绪与日俱增的情况下，法律法规和统一指导方针的需求是压倒性的，诉讼案件的增加就是证据。该法案涵盖的一些广泛目标如下:a.在房地产买卖过程中提高透明度和效率。c.确保有明确的程序和有效地处理争议。d.界定和规范术语和措施，使所有有关方面达到相同的理解水平。因此，也为建筑商/项目提供了一定的标准化。这将进一步帮助消费者轻松地比较不同的项目和开发人员。界定建造商/发展商及经纪人/中介人的责任、责任及罚则。f.设立登记程序和争议解决的时间表。g.r a要求所有发展商/建筑商在其网站上上载有关项目的所有资料，包括土地业权、批文、建筑进度、经纪人姓名等。 These information shall then be easily available in one place.

虽然该法案本身已于2016年3月通过并在公报中公布，但实施将分阶段进行。每个州必须进一步通过该法案，并形成reera实施。各州也可以通知作为监管当局的任何现有机构。具体的规定可能需要更长的时间来实现，但Builders / developer部分的某些遵从性可能会立即成为强制性的。

RERA不包括任何形式的租赁安排或协议。

RERA涵盖所有住宅和商业项目，包括商店、办公室和建筑物。

根据该法案第3(1)条，未获得职业或完工证书的正在进行/现有项目应受该法案的保护。建筑商/开发商必须在该法案实施后三个月内根据reera对此类项目进行登记。基本上，几乎所有尚未获得竣工证书的大型项目都将立即纳入该法案的管辖范围。因此，在建项目的消费者可以根据该法案寻求保护。

简而言之，建造商/发展商在未向reera登记任何新项目前，不得出售任何新项目。该法案规定,任何开发人员或施工不得做广告、市场,书,出售或提供出售,或邀请的人购买任何阴谋,公寓或建筑物,在任何房地产项目或其中的一部分,在任何规划区域,没有登记他们的项目与房地产管理部门(RERA)。

根据该法案注册有三种例外情况:(a)建议开发的土地面积不超过500平方米或建议开发的公寓数量不超过8套，包括所有阶段。虽然中央政府规定了这些最低面积要求，地方政府可以改变面积要求，以符合该法案，如果需要，这种最低面积门槛可以修改得更低。(b)推广方在法案(c)生效前已获得房地产项目竣工证书，用于翻修、维修或再开发，但不涉及房地产项目下任何公寓、地块或建筑的营销、广告、销售或新分配

注册有效期为建造商/发展商所声明的完成项目或阶段所需的时间。

注册的有效性是基于建筑商自己的估计。因此，他们有责任遵守时间表，否则他们有遭受损失/处罚的风险。

只有在洪水、干旱、火灾等自然灾害或战争的情况下，登记才能延长。如果建造商/开发商申请延期，期限为一年。

登记根据RERA RERA可以撤销,如果它收到起诉开发商和满足开发人员没有遵守规则,或违反条款和条件的批准,或者参与不公平做法,市场销售或宣传他的项目。

区域重建和评估局可建议有关政府雇用一个主管当局来完成该项目。买方协会有权首先接受或拒绝该项目的任何进一步开发活动。撤销注册将导致以下结果:建造者/开发商将被列为违约者，并将被拒绝访问其违约项目的站点，然后RERA将通知RERA其他州和UTs。它将指示银行冻结特定项目的银行帐户，并在接受/要求的情况下，为进一步的发展工作解冻该帐户。为了分配权人的利益，reera可不撤销注册，而允许注册在其认为适当的附加条款和条件下继续有效，而任何附加的条款和条件对建造商/发展商具有约束力

虽然在这个阶段很难回答这个问题，但这实际上可能成为区分以客户为导向、有道德的公司和其他公司的特征。该法案促进了一种环境，使房地产行业变得更加制度化，建筑商和州之间的做法变得标准化，从而便于客户理解。政府法案还建议政府和行政部门对房地产项目采用单一窗口审批系统，以加快其发展。可以认为,房地产开发商工作时将增加由于遵从性他们需要坚持,所有这些将带来的透明度,将有助于再保险部门从长远来看,希望建筑商和开发商不会征收“便利费”的客户增加手续。然而，请注意，该法案对房地产的成本部分保持沉默，并把它留给建筑商/开发商去接电话。

地毯面积是单位的净使用面积，不包括公共区域、阳台、走廊等;然而，超级建筑区域可能是两者的一个补充。因此，为了确保消费者知道他所支付的是什么，房地产开发商被强制指定地毯面积。本质上来说，地毯区是在一个单位的外墙内的区域，消费者可以在那里居住或拥有他的办公室。即使阳台、阳台或露台只在一个单元内使用，也不能将其添加到该法案规定的地毯区域。按照该法案——“地毯区”意味着一套公寓的净使用面积,不包括外墙所覆盖的区域,区域服务轴,专属阳台或走廊区和独家开放平台区,但包括所覆盖的区域的内部隔断墙的公寓。规定地毯面积公开将为建筑商带来迄今为止缺乏的标准化。客户比较项目和费率将变得更容易。

该法案规定，在营销材料中显示的任何内容都必须与最终产品一致，否则房地产开发商将根据该法案受到处罚。所有营销抵押品也将由建造者/开发商上传至RERA网站，后注册。发展商所发出或刊登的广告或招股章程，须显著提及市建局的网站地址，其中已登记项目的所有详情，并包括从市建局取得的注册号码，以及与此有关的其他事项。如果将来发生任何纠纷，同样的东西可以很容易地作为证据被提及或提出。

该法案考虑了两种情况:1。小的变更-在向客户作出适当的声明和通知，并由建筑师或工程师证明这些变更是出于建筑和结构方面的原因后，可以对单元平面图(包括平面图、固定装置、配件等)进行小的更改。这类由使用者请求的小更改也是允许的。但这并不包括面积或高度的变化，或建筑物的部分拆除，或任何当局认为与产品供应有实质性偏离的此类变化。2.未经工程项目至少三分之二的用户同意，不得作出任何其他更改，即更改建筑物或公用地方的核准图则、平面图则及规格。同意购买的消费者不包括可能仍拥有该项目单位的房地产开发商。事实上，就本条而言，该法案将通过直接或间接所有权(公司、HUF和家庭)在项目中拥有数个单元的所有此类消费者视为一个，而不考虑所拥有单元的数量。

虽然发展商获准将项目出售给其他投资者，但他只有在获得项目消费者的三分之二的书面批准和reera的事先批准后才能出售项目。同样，如果一个消费者或他的家庭或通过其他方式在一个项目中拥有一个以上的单位，他就只被认为是一个消费者。此外，还需要将此类销售通知reera，而购买的开发商将承担作为项目先前推动者的所有权利和责任(包括项目交付时间和其他此类事项)。

(一)消费者有权获得经批准的方案、经主管机关批准的平面布置图、项目阶段性完工时间表以及开发商承诺提供的饮用水、电力、卫生等服务。消费者在获得该单位的实际所有权后，有权获得必要的文件和平面图，包括公共区域的平面图。b.消费者可以主张拥有该单元，消费者协会可以集体主张拥有房地产开发商宣布的公共区域。这必须符合国家的公寓所有权法案。呆在房地产开发商未能满足时间表或不提供承诺,消费者有权要求返还的金额支付规定的利益和赔偿也同样的消费者将不得不被更新项目进展,由房地产开发商销售和建设状况。此外，消费者还必须了解房地产开发商的项目进度、销售和建设情况。

消费者必须按照买卖协议及时向房地产开发商付款。他还必须支付登记费、市政税、维修费、地租、电费、水费和其他服务费。一旦房地产开发商签发了入住证，消费者就必须在两个月内入住。如果消费者不能及时支付购买款项，他必须按规定的利率支付利息。消费者有义务积极参与协会、合作社或任何消费者联合会的成立。消费者应当参与单位转让契约的登记。

托管账户由第三方管理，主要是银行或认可的放款人。因此，这一条款导致了对银行账户的进一步监督，签署授权是由托管账户经理，比如受托人或银行或贷款人。对消费者来说，最大的痛点之一就是项目延期。其中，一个项目的收入被用于业务扩张或其他项目的建设，或房地产开发商挪用资金也是造成拖延的主要原因。因此，为了保护一个项目的消费者，法案要求所有收款的70%的资金存入一个托管账户，由一个定期的商业银行维持。这些资金可由房地产开发商单独用于该项目支出的目的。房地产开发商可按工作阶段的比例从该账户中提取资金。要求提取资金需要由一名工程师、建筑师和执业注册会计师认证，证明房地产开发商的主张是合理的。这些成本包括土地成本、建筑成本、财务成本和其他项目成本。

该法授权有关政府在该法生效一年内设立上诉法庭。因此，RERA是第一个处理纠纷的机构，根据一套规则，该机构可以确定违规的性质，并规定处罚/惩罚。任何人士如对上诉审裁处或审裁人员的决定感到不满，可向上诉审裁处提出上诉。这一设置将加快争端解决进程，因为它将最大限度地减少现有司法系统的参与。如果一个人对上诉法庭的裁决感到不满，他可以向高等法院提出上诉，但在争议双方同意后作出裁决的情况下，这是不允许的。申请人必须在收到裁决后60天内向高等法院提出申请。

在这种情况下，有关政府应任命目前存在的任何其他机构作为上诉法庭，在过渡期间审理上诉。

该特别上诉将根据《法令》移送设立的上诉法庭，不再由临时任命的法庭审理。

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